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Location

Baux ruraux

La comparaison est utile

La législation française se veut très protectrice envers le locataire de biens ruraux. En effet, la loi prévoit, aux articles L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, que toute location de biens ruraux faisant l’objet d’une contrepartie onéreuse, plus communément appelé « bail rural », est réglementée de facto par le statut du fermage. Les dispositions du bail rural, rédigées en faveur du propriétaire au détriment du droit de propriété, sont d’ordre public. Avant de donner ses terres en location, il est primordial que le propriétaire clarifie ses objectifs patrimoniaux afin de conclure un contrat adapté à sa situation.

Nombreux sont les propriétaires qui renoncent à l’idée de louer leurs terres, afin d’échapper au statut du fermage, en poursuivant l’exploitation, quitte à faire appel à un prestataire de services. Si certains le peuvent, d’autres sont néanmoins contraints, pour diverses raisons, soit de louer par bail rural, soit de vendre. Avant de mettre ses terres en location, il est nécessaire de prendre le temps de la réflexion afin de conclure le contrat le mieux adapté à sa situation. Il existe en effet des contrats que beaucoup ignore. Les baux ruraux les plus connus sont le bail rural classique de 9 ans et le bail rural à long terme de 18 ans.

Le bail rural de 9 ans, est indéniablement le contrat à prohiber. En effet, sa « courte » durée relève de l’utopie puisqu’il s’avère être tout aussi long voire plus long qu’un bail rural à long terme de 18 ans ou de 25 ans. En effet, ce dernier se renouvelle tacitement par période de 9 ans et se transmet le plus souvent de « génération en génération ». Les contraintes ne s’arrêtent pas là : prix encadré, droit de préemption du preneur, motifs de résiliation très limités…

Le bail rural à long terme de 18 ans est, quant à lui, est plus attractif que le bail rural de 9 ans, mais reste néanmoins à éviter. Certes, ce contrat offre des allègements fiscaux en matière d’ISF et de droit de mutation à titre gratuit et un prix du bail légèrement plus élevé que le bail rural classique de 9 ans. Néanmoins, les autres dispositions applicables aux baux ruraux classiques de 9 ans le sont aussi pour les baux ruraux à long terme de 18 ans.

Outre les deux baux ruraux sus-évoqués, le bail rural de 25 ans, le bail de carrière, le bail rural cessible et le bail emphytéotique peuvent, selon le projet de chacun, être les plus adaptés et les moins contraignants.

Privilégier le bail rural de 25 ans avec clause de tacite reconduction

Les baux de vingt-cinq ans relèvent du champ d’application des baux ruraux à long terme prévus dans le statut du fermage. La seule différence, et pas des moindres, réside dans le fait que le bail rural de 25 ans prend fin, sans avoir à se justifier.

Le Code rural et de la pêche maritime instaure trois types de baux ruraux d’une durée minimum de 25 ans au moins:

-Le bail de 25 ans sans clause de tacite reconduction ;

-Le bail de 25 ans avec clause de tacite reconduction ;

-Le bail de carrière.

Le bail rural de 25 ans sans clause de tacite reconduction prend fin automatiquement à la fin du bail sans que le bailleur soit tenu de délivrer congé. Ce dernier présente toutefois un risque. En effet, si le preneur se maintient sur les lieux au-delà des 25 ans tout en continuant à verser un fermage au bailleur, alors un nouveau bail rural classique de 9 ans peut-être conclu tacitement à partir du premier paiement.

Le bail rural de 25 ans avec clause de tacite reconduction, quant à lui, prévoit que ledit bail se renouvelle tacitement d’année en année. Pour y mettre fin, le bailleur doit délivrer un congé à long préavis par exploit d’huissier, c'est-à-dire au moins 4 ans avant l'échéance voulue. A la différence des autres baux, le congé notifié n’a pas à être motivé. Ce contrat garantit donc davantage les intérêts du bailleur puisqu’à la prise d’effet du congé, le bailleur retrouve la libre disposition de ses biens.

Enfin, le bail de carrière tient compte de la durée de vie professionnelle du fermier, c’est-à-dire qu’il ne peut aller au-delà de l’âge de la retraite du locataire. Une clause de tacite reconduction peut également être insérée dans le contrat, comme dans le bail rural de 25 ans.

Le bail cessible, inspiré du bail commercial

Créé par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, le bail cessible facilite la transmission de l’exploitation agricole, à l’image du bail commercial. Bien qu’il soit soumis au statut du fermage, le bail cessible bénéficie de certaines dérogations. Le locataire d’un bien loué par bail cessible a la possibilité de transmettre son droit au bail à qui il le souhaite, au-delà du cadre familial. Pour ce faire, il doit notifier son projet de cession par lettre recommandée avec accusé de réception à son bailleur, en mentionnant l’identité du cessionnaire et la date de cession projetée. Le bailleur dispose de deux mois à compter de la réception de ladite lettre pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux s’il souhaite s’opposer pour un motif légitime au projet de cession. La loi offre également la possibilité au bailleur de mettre fin au bail sans motif, en contrepartie du versement d’une indemnité d’éviction, correspondant au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité se cumule avec l’indemnité au preneur sortant qui vise à indemnité, s’il y a lieu, les améliorations financées par le locataire avec l’accord du propriétaire. Enfin, toute vente de biens ruraux louées par bail cessible conclu depuis au moins trois ans ne fait pas l’objet ni d’un droit de préemption par la SAFER, ni d’une révision de prix en cas de préemption par le fermier.

Le bail emphytéotique, un contrat non soumis au statut du fermage

Le bail emphytéotique, prévu aux articles L.451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, est un contrat par lequel un propriétaire concède à un preneur (appelé emphytéote) un droit réel immobilier spécial sur la chose donnée à bail, pour une durée minimum de 18 ans et sans excéder 99 ans. Aucune disposition du statut du fermage ne s’applique à ce bail, ni même les allègements fiscaux prévus pour les baux ruraux à long terme. Le preneur est pleinement libre de construire et d’apporter des améliorations aux biens, sans qu’aucune indemnité ne puisse être versée au preneur à la fin du bail. En contrepartie, le loyer versé est généralement modique.

 

Bail emphytéotique

Bail cessible hors cadre familial

Bail rural de 25 ans

Sans clause de tacite reconduction

Avec clause de tacite reconduction

Bail de carrière

Durée minimum

Supérieur à 18 ans

 

 

18 ans

25 ans

25 ans, prend fin à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle le preneur atteint l’âge légal de la retraite

Renouvellement

Pas de renouvellement

 

Pas de renouvellement

Tacitement sans limitation de durée

Pas de renouvellement (possibilité d’intégrer la clause de tacite reconduction)

Prix

 

 

 

 

 

Libre

Majoration de 50% par rapport aux maximas des baux ruraux classique de 9 ans

Majoration possible fixé par arrêté préfectoral (généralement entre 15 et 20% de plus que les baux ruraux classique de 9 ans)

Majoration possible jusqu’à 1% par année de validité du bail (critère fixé par la loi)

Rédaction

Par acte authentique pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques

Délivrance d’un congé de non renouvellement

 

Au moins 18 mois avant la fin du bail

Néant

Long préavis : au moins 4 ans avant la fin du bail

Néant (possibilité de déposer un congé à long préavis si clause de tacite reconduction dans le contrat)

Motifs du congé

 

Aucune motivation nécessaire

Néant

Aucune motivation nécessaire

Aucune motivation nécessaire

Cession du bail

Cession strictement interdite, sauf au profit du conjoint, pacsé ou descendant (sous certaines conditions)

Cession autorisée que ce soit dans le cadre familial et hors du cadre familial.

Cession strictement interdite, sauf au profit du conjoint, pacsé ou descendant (sous certaines conditions)

Possibilité d’insérer une clause interdisant la cession (dans ce cas, perte de l’exonération partielle au titre de l’ISF)

Indemnité de sortie

 

Indemnité d’amélioration s’il y a à verser par le bailleur au preneur ou indemnité d’éviction s’il y a à verser par le preneur au bailleur

Si reprise par le propriétaire : indemnité pour perte du bail à verser par le bailleur au preneur

Indemnité d’amélioration s’il y a à verser par le bailleur au preneur ou indemnité d’éviction s’il y a à verser par le preneur au bailleur

Pas de porte

 

Néant

Allègements fiscaux

Néant

Exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit et ISF à hauteur de 75% jusqu’à 101 897 € et 50% au-delà

Exonération totale d’ISF lorsque le bail est conclu à un membre de sa famille (sous certaines conditions).

 

Delphine Desmet Conseil Juridique FNPPR - Paris